En dix ans, le 11e arrondissement est devenu terriblement tendance. Le marché s'est aujourd'hui retourné et l'attentisme règne. Coincé entre le très chic 3e arrondissement et le populaire 20e, le 11e arrondissement réussit le tour de force de réunir tous les types d'habitats et donc… tous les types d'habitants.
Il mélange une clientèle de jeunes cadres dynamiques au portefeuille bien garni, adeptes des lofts, de couples avec ou sans enfants qui apprécient les deux (et trois) pièces dans les vieux bâtis du XVIIIe siècle, ainsi que des familles plus traditionnelles qui plébiscitent les grands appartements dans les immeubles en pierre de taille. Pourtant, depuis la rentrée de septembre, les acheteurs sont moins nombreux dans l'arrondissement et les prix diminuent. « Nous sommes actuellement sur des baisses de prix de l'ordre de 6 à 7 % par rapport à la même époque l'année dernière, confie Thierry Galupeau, directeur de l'agence Orpi-Ambroise Immobilier, mais de nombreux vendeurs ne veulent pas encore l'entendre. » Dommage car, dès qu'un appartement est proposé au prix, la vente se conclut très rapidement. Normal : ce quartier a toujours ses adeptes et même si la mixité est grande, chaque catégorie sociale gravite autour d'un des quatre pôles d'attraction de l'arrondissement.
Au nord, la place de la République draine une clientèle de jeunes quadras actifs, plutôt intellectuels, qui apprécient la proximité du 3e arrondissement et du Marais et celle du canal Saint-Martin. Elle y trouve des deux-pièces de 40 m² dans des budgets de 250 000 à 300 000 €, ou des trois-pièces de 60 à 70 m² entre 400 000 et 470 000 € dans l'un des beaux immeubles en pierre de taille des boulevards du Temple, Voltaire et Richard-Lenoir.
Au nord de l'avenue de la République, l'ambiance change, le quartier est plus populaire et attire davantage les jeunes célibataires ou les couples à budget plus serré. Les prix diminuent à mesure que les boulevards de Belleville et de Ménilmontant se rapprochent. « Dans ce secteur, les deux-pièces valent plutôt entre 200 000 et 250 000 €, mais ils sont aussi plus petits, puisque, en moyenne, ils font entre 30 et 35 m² », explique Bruno Assenac, gérant d'Arc-en-ciel Immo. Seule exception : la proximité de la très branchée rue Oberkampf, qui tire les prix vers le haut de la fourchette.
Troisième pôle d'attraction : la place de la Bastille, dont la cote reste toujours forte depuis une vingtaine d'années. Dans les petites rues adjacentes à la place, les nombreux commerces, bars et restaurants offrent un environnement agréable et le quartier est très vivant. Les grandes surfaces sont rares, le coin est donc assez peu familial et les acheteurs de tous âges nettement bobos.
Raison pour laquelle, même si les immeubles restent de moins belle facture qu'au nord de l'arrondissement, les prix y sont légèrement plus élevés. Il faut compter entre 6 500 et 7 000 €/m² pour acheter un appartement en bon état.
La Bastille, pôle d'attraction
Plus à l'est, le quartier Saint-Antoine/Faidherbe redevient un peu plus populaire, et les prix baissent d'environ 10 %, sauf pour les immeubles des années 1960 et 1970, pour lesquels la décote est légèrement plus forte. L'approche du boulevard Voltaire fait légèrement repartir les prix à la hausse, malgré un manque sensible de vie de quartier autour de la mairie.
Enfin, autour de la place de la Nation, les familles trouvent beaucoup plus facilement des grands appartements avec double séjour et deux ou trois chambres. L'ambiance est plus calme et traditionnelle, et le secteur plébiscité par les cadres qui travaillent à la Défense et prennent le RER A tous les matins. Les prix grimpent car les immeubles sont en grande majorité des pierres de taille avec ascenseur ou des bâtiments très récents avec balcon, terrasse et parking. Il faut tabler sur un budget qui oscille entre 520 000 et 560 000 € pour un beau quatre-pièces de 80 m², et autour de 600 000 € en moyenne pour un cinq-pièces d'une centaine de mètres carrés.
Marie Pellefigue, pour le Journal des finances (Hebdo n°6323 du 7 février 2009)
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